2020年已过半，疫情影响下的楼市备受关注 。
今年上半年 ，受新冠肺炎疫情影响，房地产销售与施工阶段性停滞。尤其是一季度，面对各地售楼处暂停 、工地停工 ，市场成交情况受到冲击。二季度以来，随着疫情的阴霾逐渐褪去，前期积压的需求逐渐释放，市场呈现回暖态势 。
展望下半年，业内预计 ，下半年房地产市场仍将以“稳”为主 ，城市间分化进一步加剧。
政策 ：中央及地方坚持“房住不炒”定位不动摇
河北省怀来县成为了今年以来京津冀地区内首个出现政策“一日游”的地区。
7月1日，一份名为“怀来县人民政府关于废止部分规范性文件的通知”的文件在网上流传，其中涉及怀来县的限购政策，被认为是“松绑”信号。7月2日 ，怀来县人民政府发布了《关于网传怀来县废止限购政策的说明》 ，否定了取消限购的说法 。
据不完全统计 ，除怀来县外 ，全国已有驻马店市 、广州市、宝鸡市 、济南市、海宁市、柳州市 、青岛市等至少12个城市的房地产“松绑”政策被叫停或调整 。这些城市有的试图降低首付比例、有的变相“松绑”限购、有的试图全面放开公寓限购。被叫停后 ，这些城市均重申了“房住不炒”。
对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为 ，这或源于今年房地产市场对于政策极度的敏感性 。“从中央的角度来看，房地产业承担了让市民‘住有所居’的角色，而不是一个短期的刺激工具 。”在他看来 ，“一日游”，就是表明任何想要去刺激房地产的举措 ，比如放松限购资格 、放松贷款条件、降低贷款成本等，都需要非常慎重 。
随着社会经济持续复苏 ，房地产市场显现出回暖迹象 ，甚至有个别城市出现楼市过热情况 。但无论从中央的政策定位还是地方的具体操作来看 ，坚持“房住不炒”定位 ，保持房地产政策的稳定性、延续性，促进房地产市场平稳健康发展的总基调没有改变，“房住不炒”仍然是底线 。
据不完全统计 ，2020年年初至6月29日 ，国务院 、中国银行保险监督管理委员会、中国人民银行等多部门前后共13次发文表态“房住不炒”的定位决心 ，保持“房住不炒”的主导定位方向 ，房地产调控保持稳定性及延续性 。
地方层面 ，2020年年初至6月29日 ，全国约17个省市及城区18次发布关于“房住不炒”的表态，坚持房地产调控力度稳定。
与此同时，成渝地区 、海南省等地成为新一轮规划发展焦点 。今年的政府工作报告明确“推动成渝地区双城经济圈建设”，成渝地区将迎来新的发展机遇 。另外 ，海南省对外开放的地位逐步上升 ，成为全国重要的“免税天堂”，海南自贸区整体发展迎来新的改变 。
数据来源 ：贝壳研究院 、各地住房和城乡建设主管部门
此外 ，人口落户正在加速全面放宽，人才安居政策激励市场持续复苏 。
据贝壳研究院不完全统计，2020年年初至6月29日，全国13个省市及城区16次出台人口落户全面放宽的相关政策。2016年出台的《国务院办公厅关于印发推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》中明确，2020年是1亿非户籍人口在城市落户情况的总结评估之年，因此，各级城市主抓落实人口落户政策的全面放宽 。
人才安居方面 ，2020年年初至6月29日 ，全国25个省市及城区36次出台人才安居相关政策，其中与购房相关的政策涉及19个省市及城区的20次政策，也就是说 ，近8成省市出台人才购房相关政策，其中人才购房政策占6成以上。主要政策包括购房补贴 、购房资格门槛降低 、人才购房享受优惠 、人才购房享受优先条款等多项内容。
值得一提的是 ，为将疫情带来的影响降至最低 ，中央及各地政府均出台了各类措施 ，通过延期缴纳土地出让金 、提前预售节点等政策措施稳定供应端市场 。需求端方面，加快销售线上化平台搭建 ，同时利用住房公积金阶段性支持政策保持市场需求端资金稳定性 。但无论是供应端的支持政策 ，还是需求端的支持政策，在疫情防控初期 ，政策制定时多数以6月30日为政策实施结束的时间点 。6月28日 ，大连市已明确停止住房公积金支持政策 ，而长春市则延长预售制调整政策至2020年12月31日。
另外 ，为进一步加强市场规范 ，据不完全统计，截至6月25日 ，北京市 、深圳市 、南京市 、西安市等约13个省市及城区出台政策 ，明确市场整顿的范围及目标 ，多数城市集中在二、三季度展开市场规范性整顿行动。
对于下半年的政策走向 ，易居企业（中国）集团有限公司CEO丁祖昱认为：“2020年下半年，政策会继续保持平稳 。其中，中央政策还是强调稳定 ，地方政府可能会根据实际情况因城施策，总的政策趋势还是以相对宽松为主，除非有个别城市出现了大幅上涨等情况，否则今年没有太大的必要在政策上收缩 ，因为今年整体情况来看 ，经济压力仍然巨大。”
市场：“先抑后扬”城市分化明显
二手房一直被视为房地产市场的风向标。今年上半年，二手房市场呈现出“V”字形走势。贝壳研究院数据显示 ，从月度成交走势看 ，二手房市场成交从3月开始明显恢复，其重点监测的18个城市实际二手房总体成交量快速恢复 ，二手房成交量比1月~2月成交总量增长41.8%，4月 、5月两个月环比增速分别达到39%和19% 。6月成交量虽然比5月有所回落，但同比依旧增加21% ，疫情对市场造成的冲击正在逐步消退 。
克而瑞研究中心数据显示，二手房市场分化趋势明显 ，其中 ，北京市 、深圳市等城市在6月的成交量已达到近2年新高 ，而成都市 、苏州市等城市同比仍然下跌40%以上 。
从二手房价格来看，今年一季度重点城市二手房均价普遍环比去年四季度下跌 ，二季度均价随市场恢复普遍反弹 。
贝壳研究院数据显示，与去年四季度相比 ，今年二季度北京市及上海市二手房均价涨幅均在3.5%及以上 ，涨幅靠前 ；房价跌幅较大的城市为武汉市 ，累计跌幅达3.5%。而与去年同期相比，今年二季度房价上涨幅度较大的城市为南京市及杭州市，房价下跌幅度较大的城市为廊坊市 、天津市 、青岛市及济南市。
和二手房市场一样 ，今年上半年，新房市场也呈现出“V”字形走势 。贝壳研究院数据显示 ，2020年上半年 ，66个城市新房市场合计成交套数累计同比下滑16% ，成交面积累计同比下滑14% 。随着疫情得到控制，新房市场成交量在二季度快速恢复，但同比2019年，成交套数和面积分别仍下滑5%和4%。
疫情影响下 ，2020年上半年一线城市新房市场成交量下滑幅度最大，其中成交套数累计同比下滑25.9% ，成交面积同比下滑25%；二线城市成交套数同比下滑16.6% ，成交面积同比下滑15.0%；三四线城市成交套数同比下滑10.8% ，成交面积同比下滑8% 。一二线城市受疫情影响较大 ，但恢复速度更快 。
从供应端来看，诸葛找房数据研究中心（以下简称“诸葛找房”）数据显示，受疫情冲击，供应端2月跌幅明显 。随着疫情防控形势逐渐好转 ，供应量逐渐提升 ，2020年5月供应量同比下跌5.5%，接近去年同期水平。供应端发力 ，成交量也在逐渐回暖 ，5月同比下跌1.3% ，基本恢复到去年同期水平 ，市场热度显著提升 。随着前期积压的需求逐渐释放 ，市场成交量也逐渐恢复平稳 ，6月市场热度相比5月略有降低，同比下跌3.4% 。
从销售端来看 ，受疫情影响 ，1月~2月商品房销售面积和销售额同比创近年来最低，随后市场逐渐恢复 ，受到二季度楼市整体向好的趋势带动，商品房销售逐渐走出颓势 。1月~5月，商品房销售面积同比下降12.3% ，降幅比1月~4月收窄7个百分点 。商品房销售额同比下降10.6% ，降幅比1月~4月收窄8个百分点 。
从成交面积来看 ，2020年二季度 ，诸葛找房监测的60个城市新房成交10967.9万平方米，同比下跌5.09% ，环比上涨181.78%。
值得一提的是 ，在大部分城市新房成交面积都面临下滑的情况下 ，长三角地区和珠三角地区的城市仍然表现出一直以来的优势地位 ，市场迅速恢复，甚至超过去年同期水平。诸葛找房监测数据显示 ，海口市2020年上半年成交面积同比上涨最高为47% ；其次为苏州市，同比上涨27.4%；兰州市和贵阳市紧随其后，诸葛找房认为 ，这主要是因为西部地区，受到疫情冲击较小 ，市场恢复较快 。
对于未来的新房市场 ，贝壳研究院认为，2020年二季度重点城市业绩已接近或已达到2019年同期水平，市场修复过程基本完成 ，今年一季度积压的需求已获得逐步释放 ，同时随着疫情过后投资环境逐渐趋于稳定 ，需求端也将重新进行资金分配 ，预计下半年市场不会持续大幅上涨。但在经济下行压力下 ，房地产市场作为重要的消费市场 ，其总量也不会大幅下降 。
值得关注的是 ，在新房市场上，“南热北冷”的现象颇为明显。
中国指数研究院统计数据显示 ，长三角地区上半年房价同比上涨2.72%；珠三角地区累计涨幅处于近5年同期低位 ；而京津冀地区和山东半岛地区，均为近5年首跌 。
对此 ，许小乐认为，首先可能与疫情有关，南方疫情防控措施解除时间普遍较早；其次，南方区域发展比较均衡，如上海市和周边的南京市 、苏州市 、杭州市，深圳市和周边的广州市 ，都有很强的带动作用 ；最后 ，也可能和城市群整体的经济增长活力有关。
事实上 ，土地市场的火热也可能会起到积极的促进作用。回顾今年上半年的土地市场 ，多地都加大了土地供应 ，一二线城市的热情被重新点燃 。贝壳研究院数据显示 ，70个大中城市上半年成交居住用地规划建筑面积累计同比下滑10.0%，下跌幅度相对疫情严重的一季度收窄9个百分点 。随着广州市 、上海市等地加大土地供应 ，一线城市居住用地规划建筑面积成交量累计同比在二季度回升 ，上半年累计同比上升61.9%。二线城市居住用地成交量受疫情冲击影响最为明显，但恢复较快 ，成交规划建筑面积累计同比降幅在二季度收窄10个百分点。
从成交规划建筑面积增速上看 ，一线城市中 ，较去年上半年 ，上海市增长6成 、广州市增长1.2倍 、深圳市增长2倍 。其中 ，上海市受优质地块入市影响 ，推动成交价上涨；广州市得益于供应量提升 ，带动成交量发力；深圳市由于去年上半年成交规模较低 ，加上2020年上半年居住用地供应量较去年上半年增长2.6倍，从而带动成交量提升。
二线城市中，2020年上半年全国二线城市居住用地成交金额TOP10中，苏州市、南通市规划建筑面积增长保持4成以上 ，尤其是南通市住宅用地成交金额累计同比增长2.5倍，住宅用地规划建筑面积累计同比增长83.6% ，量价增速均处于全国前列。
究其原因 ，贝壳研究院认为 ，南通市是环沪都市圈少有的不限购城市之一，加之长三角一体化 、沪通高铁、“上海第三机场”等利好因素叠加释放，使其成为长三角地区行情最为火爆的几个城市之一 。总体来看 ，长三角地区二线城市土地市场恢复速度最快 ，成为全国领涨的区域。
对于今年下半年的市场走势，贝壳研究院预计，今年二季度重点城市业绩已经接近或已达到去年同期水平 ，市场修复过程基本完成 ，一季度积压的需求已获得逐步释放 。随着疫情过后投资环境趋于稳定 ，需求端也将重新进行资金分配 ，预计今年下半年市场成交不会持续大幅上涨 。但在经济下行压力下 ，房地产市场作为重要的消费市场 ，其总量也不会大幅下降 。
丁祖昱预计 ，2020年房地产行业销售规模预期微降5% ，如果销售面积下降5%，全年销售金额约为16万亿元 ，销售面积约为16亿平方米。“今年下半年 ，房地产市场整体小幅波动 ，城市 、项目分化将进一步加剧 。从市场成交情况来看 ，我认为今年下半年会出现小幅波动，三季度从成交量来说可能会有所回落 ，城市之间、项目之间会出现分化 。特别是一些非长三角、粤港澳区域范围内的三四线城市 ，其楼盘去库存压力会更大 。”丁祖昱分析称 。
